ХИПОТЕКЕ (COLLATERAL MORTGAGES)

Када узимате кредит од банке да бисте купили кућу, или узимате кредит ради реновирања, углавном гледате колика је камата и по томе бирате кредит. Једнако важно питање је каква је врста хипотеке (mortgage) у питању, тј. како ће банка регистровати ту хипотеку у земљишним књигама на вашој некретнини. Тема овог текста је да расветли природу колатералне хипотеке (collateral morgage).

Код тзв. стандардних кредита (conventional mortgage), износ позајмљеног новца, каматна стопа и трајање хипотеке се уписује у земљишним књигама на вашој некретнини тачно онако како је усаглашено уговором о кредиту. Дакле, ваша некретнина служи као гаранција за исти износ кредита који вам је исплаћен. Уписује се тачно она каматна стопа која је уговорена и тако уписана хипотека  (mortgage) служи као гаранција тачно одређеног дуга.

Код колатералних хипотека (сollateral mortgage) то је сасвим друкчије. Уписани износ хипотеке је обично знатно већи од оног који се исплаћује уговором о кредиту. Каматна стопа која се региструје у земљишним књигама често је 10% или 20%, док је уговорена стопа често испод 4%. Банке представљају клијентима да се неће неплаћивати регистрована каматна стопа док год се хипотека (mortgage) редовно отплаћује.

Хипотеке (сollateral mortgages) су постале веома популарне код банака, остављајући адвокатима, који региструју кредит, да објасне изненађеним клијентима, који позајмљују новац од банке, зашто се уписује камата од 10% или 20%, што је знатно више од уговорене камате и зашто се уписује знатно већа сума од оне коју је клијент тражио на зајам и која му је исплаћена на дан преузимања некретнине (closing day). Објашњење за увећани износ, који ће бити уписан у земљишне књиге, најчешће је јасно предочен клијенту као предност да неће морати да поново уписује хипотеку ако им у будућности буде потребан додатни зајам од банке.

Колатералне хипотеке (сollateral mortgage) блокирају вредност целе некретнине и елиминишу могућност клијентa да тражи најповољније финансирање за додатне позајмице, у случају када му је хитно потребан већи износ готовине. Клијент тада мора да се обрати банци која му је дала хипотеку (collateral mortgage) и да се код те банке квалификује за додатно финансирање или да уради целокупно рефинансирање са другом банком. Такође, оно што су некад били необезбеђени дугови (дугови на кредитним картицама, потрошачки зајмови) са хипотекама постају покривени колатералом, тј. гарантовани клијентовом некретнином.

Банке указују клијентима на „предност“ овог типа хипотеке, јер ће уштедети на трошковима адвокатских услуга за регистрацију. Нажалост, банке некад не наглашавају довољно да ће клијент, у време захтева за додатним новцем, морати поново да се квалификује за додатне позајмице до уписаног износа са својим кредитним рејтингом и приходима. Блокирање вредности некретнине изнад позајмљеног износа даје предност банкама које региструју хипотеку зато што ефективно ускраћују клијенту могућност да искористи остатак вредности своје имовине као гаранцију за неки други зајам. Такође, корист од увећања тржишне вредности некретнине током времена блокирају клијента од узимања другог зајма. Ови кредити омогућавају банкама бољу контролу над инвестицијама у кредите грађана и дају им бољу гаранцију ликвидности. Клијент нема велику корист од овог типа хипотеке јер губи слободу уговарања и губи несметан приступ незаложеном делу вредности своје некретнине.

Шта год да клијент одлучи, та одлука треба да буде заснована на благовременој, потпуној и тачној информацији.