Postaje li Toronto Menhetn

Ako već niste vlasnici nekretnine u Torontu, možda je vrijeme da to učinite.

Industrija kredita za nekretnine u Kanadi doživjela je velike promjene u poslednjih par mjeseci. Dodajte nedavno povećanje kamatnih stopa u taj miks i eto vam dobrog recepta za neku teoriju zavjere.

Prvo pitanje koje nam ovih dana odmah pada na pamet je: Da li su izbori u SAD-u povezani sa ovim promjenama? Posebno ljudima iz naših krajeva, nama koji smo eksperti po pitanju teorija zavjera, zar ne?

I dok čekamo da vidimo kako će Trampova administracija da se odrazi na američku ekonomiju, a indirektno i na kanadsku, hajde da analiziramo situaciju sjeverno od granice… Istoriju poslednjih desetak godina, razlog za promjene, okolnosti, posledice i slično.

Jedan od najvećih „problema“ u kanadskoj industriji nekretnina u poslednjih par godina, pa recimo i deceniji, bio je tzv. nekontrolisan rast vrijednosti nekretnina. Taj rast se najviše odrazio na gradove Vankuver i Toronto. Oba grada su se pokazala kao dobra destinacija za strane investitore, zbog nekih svojih prirodnih prednosti (detaljnije niže), a takođe zbog relativno stabilne ekonomije jedne države koja je prebrodila (još pod znakom pitanja) finansijsku krizu mnogo bolje nego ostatak svijeta.

Jedan od najvećih razloga zašto je kanadska ekonomija prošla bolje nego američki susjedi ili mnogobrojne države iz zapadne hemisfere je njena monetarna ekonomija, barem dio nje koji utiče direktno na kamatne stope.

Centralna banka Kanade je oduvijek, pogotovo nakon velike krize iz 80-ih godina prošlog veka, kada su kamatne stope dostigle rekordnih 18 odsto, bila veoma konzervativna. Dok su južne kolege prije nekih  desetak godina odobravale kredite za nekretnine ljudima koji to nisu mogli sebi da priušte, dok su osobe bez pravog posla bili vlasnici ne jedne nego više nekretnina, u Kanadi su pravila odobrenja kredita bila mnogo stroža. Drugim riječima, ako neko nije mogao da priušti kredit, nije ga ni dobio. Zbog toga, kad je kriza sa nekretninama u 2008. godini nastupila u Americi, vlasnici tih nekretnina su počeli da vraćaju ključeve bankama, broj takvih nekretnina je rastao, a cijene su padale. U Kanadi to nije bio slučaj. Veoma malen broj ljudi nije mogao da priušti da ne plaća kredit pošto su ga inicijalno dobili na bazi realnih kvalifikacionih okolnosti.

U poslednjih par godina, Centralna banka Kanade, u skladu sa Ministarstvom finansija, i dalje nastoji da ostane konzervativna i da uvodi pravila i ograničenja koja neće dozvoliti da vrijednosti nekretnina odu gore niti da osobe koje plaćaju te kredite moraju da napuštaju svoje domove zato što ne mogu više da ih priušte. Vidjeli smo razne promjene. Amortizacioni period se smanjio sa 40 na 25 godina za određene kredite; kvalifikaciona kamata za neke kredite se skoro duplo povećala; program odobrenja kredita bez pokazivanja prihoda, bez obzira na procenat učešća, praktično je nestao itd.

Vidjeli smo da su te promjene imale veliki uticaj na kupovnu moć mnogih aplikanata, vidjeli smo da su se spekulatori malo smirili sa kupovinama investicionih nekretnina, vidjeli smo još neke rezultate. Međutim, ono što nismo vidjeli je pad vrijednosti nekretnina, barem ne u Vankuveru i Torontu.

Vratimo se ovim dvoma gradovima.

Vankuver je grad koji je okružen planinama i okeanom i koji fizički ne može da se širi, izuzev da raste u visinu. Prema tome, vrijednost zemlje je očekivano skupa. Dodajte na to činjenicu da je dosta velik broj njegovog stanovništva azijskog porijekla i shvatićete da je on izuzetna destinacija za investicije bogatih Azijata, bilo da su iz Hongkonga ili „mainland“ Kine.

Strani investitori su prema tome mnogo uticali na vrijednost nekretnina u Vankuveru. Kad je potražnja velika, cijene rastu. A kad je vrijednost kanadskog dolara pala prije par godina, izgledalo je kao da je stiglo sniženje od 20 odsto na kanadske nekretnine, u odnosu na recimo barem Ameriku. Naravno, dodatna potražnja, dodatan rast nekretnina.

Promjene koje je Centralna banka Kanade uvodila u poslednjih par godina nisu imale mnogo uticaja na kontrolu vrijednosti nekretnina u Vankuveru, pošto se nije radilo o prosječnim aplikantima koji su dizali vrijednost nekretnina. To su mahom bili bogati investitori koji su kupovali te nekretnine za gotovinu, nekretnine koje su pretežno bile prazne tokom cijele godine.

U tom trenutku, sva tri nivoa vlade (gradski, provincijski i federalni) su se složili da se pitanje Vankuvera mora riješiti solucijom koja je specifična za taj region, tačnije oporezivanjem kupovina stranih investitora. Promjena se osjetila preko noći. Prodaje su naglo opale, a investitori su prebacili svoja interesovanja u gradove poput Toronta, Portlanda i Sijetla.

Zašto su cijene nekretnina u Torontu nastavile da rastu i šta je Centralna banka Kanade uradila da bi to zaustavila?

Prije svega, vjerujem da ste vidjeli da se svaki kvadrat zemlje u centru (pa i ne u samom centru) Toronta maksimalno iskorištava. Dijelovi grada koji smo do nedavno smatrali lošim su se preko noći pretvorili u komšiluke koje naseljavaju prvo hipsteri, onda „millenials“ generacija, onda porodice sa djecom. Kafei Starbucks niču na svakom koraku, a ako ne oni, onda manji kafei koji služe, barem meni, mnogo kvalitetniju kafu.

Zgrade niču na svakom koraku. Ljudi koji žive u centru grada sve manje žele da putuju i sve više obavljaju sve što im treba u blizini svog doma. Tamo gdje žive, tamo idu u nabavku hrane, naveče izlaze u lokalne kafane. Nedavno sam pričao sa osobom koja je iznajmljivala naš stan i kojoj upravo obezbjeđujem kredit za nekretninu koju planira da kupi. Kad sam je pitao u kojem djelu grada želi da kupi, rekla je da gleda neku gradsku kuću („townhouse“) u kvartu „Trinity Bellwoods“. To me i nije iznenadilo. Međutim, šta me jeste iznenadilo je to kad sam rekao zašto ne odu, u recimo, Long Branch (Etobicoke) i za malo više novca kupi kuću, ona je odgovorila „A gdje je to?“

Sumnjam da je za jednu osobu, koja radi za provincijsku vladu, to bilo pitanje nepoznavanja geografije grada, nego jednostavno činjenica da želi da živi u samom gradu, da vozi bicikl na posao, da kupuje organsku hranu u lokalnoj prodavnici. Za njih sve zapadno od Hajparka (High Park) se ne smatra gradom nego periferijom. Za nju, kao i većinu drugih „millenials“-a koji žive u Torontu, mnogo je važnije da ostanu u gradu ćak i ako će živjeti u manjoj nekretnini koja ima svoja ograničenja. Možda se njihovo mišljenje promjeni kad djeca odrastu i kada ne budu imali mjesta za sve bicikle i hokejašku opremu. Ali u međuvremenu upravo ti kupci guraju potražnju koja gura cijene nekretnina u srži Toronta.

U poslednje vrijeme, dosta često se spominje termin „menhetenizacija Toronta“ - ideja da se centar Toronta polako pretvara u Menhetn. Slobodne zemlje ima sve manje, populacija grada raste, porodice se ne sele iz cirkusa nego ostaju u njemu. Sve to utiče na jaku potražnju stana u centru grada, što utiče na cijenu nekretnina. A zašto i ne bi? Kad se pogleda, u kojem još gradu na svijetu možete da kupite stan za $300,000 gdje pješice možete da dođete do uticajnog finansijskog centra kakav je Toronto… gdje je kriminal najniži na svijetu za ovakvu metropolu… gdje ima posla za svakoga ko želi da radi?

Možda rast cijena nekretnina u Torontu nema tolike veze sa ranije lakim pravilima odobrenja kredita. Možda je to upravo restruktura samog grada. Možda će sada, kada su kuće otišle gore u vrijednosti, budući kupci da gledaju za najbolju sledeću alternativu, ali i dalje u Torontu. Da li je to “townhouse” u centru grada? Da li su to dvosobni stanovi?

Nova pravila su uvedena svakako. Obratimo pažnju na dva najvažnija segmenta.

Kao prvo, uvedeno je pravilo da se svi krediti, gdje je učešće manje od 20 odsto, kvalifikuju koristeći kamatu Centralne banke Kanada (Bank of Canada Posted Rate), bez obzira o kojem proizvodu se radilo. Do nedavno, ko god je aplicirao za zatvoreni fiksni kredit na pet godina, imao je priliku da koristi tu kamatu kao kvalifikacionu kamatnu stopu. U današnjim okolnostima, recimo da je ta kamata 2.69 odsto. Novo pravilo zahtjeva da se koristi 4.74 odsto kao kvalifikaciona kamata, što praktično smanjuje kupovnu moć za nekih 25-30 odsto. Drugim riječima, neko ko se ranije mogao da kvalifikuje za kredit od $650,000, sada će moći da nosi kredit od otprilike $500,000.

Druga promjena je povezana sa tim da li je kreditna transakcija osigurana (od strane CMHC, Genworth ili Canada Guaranty), ili ne. Protivno generalnom znanju većine Kanađana, dosta kanadskih institucija osigurava sve svoje kredite, čak i ako osiguravajuću premiju plaćaju iz svog džepa. Novouvedena pravila kontrolišu koje vrste kredita mogu da budu osigurane, a koje ne… i tu situacija postaje mnogo komplikovana. Svaka transakcija postaje unikatna u zavisnosti od toga da li se radi o kupovini ili refinansiranju, kupovnoj cijeni, korisničkoj namjeri nekretnine, veličini učešća i dalje. I kao takva dolazi sa svojom cijenom. Drugim riječima, ako vidite promocijalnu kamatnu stopu od 2.79 odsto u nekoj banci, ta kamata može biti pristupačna osobama koje kupuju nekretninu čija je cijena manja od recimo $1 milion, ali ne i nekome ko želi da refinansira svoj postojeći kredit.

Da li ja lično mislim da će ove promjene da utiču na pad cijena nekretnina u Torontu? Apsolutno ne! Mislim da će definitivno biti mnogo teže našoj djeci, a i tzv. „millenials“ da kupe samostalnu kuću u Torontu jednog dana. Mislim da će nekretnine i dalje da rastu, jer će Toronto i dalje ostati top i sigurna destinacija za strane investitore.

U vrijeme globalizacije kakvu je doživljavamo, mislim da će Toronto da dostigne nivo gradova poput Londona, San Franciska, Moskve, ili Pariza, gdje cijene nekretnina daleko prevazilaze kupovnu moć njihovih stanovnika.

I tu se vraćamo na Donalda Trampa…

Prije svega, sumnjam da je povećanje kamatnih stopa direktna poslijedica Trampove pobjede. U stvari jeste, ali ne na duge staze.

Kao što je poznato, tržište zna da odreaguje pozitivno ili negativno na neke vijesti koje nisu bile očekivane. Recimo, ako se zarada neke kompanije pokaže niža nego što je očekivano, njiihove dionice mogu da padnu, pošto su orginalno bile bazirane na njihovoj očekivanoj (većoj) zaradi. Ili, ako neko iznenada pobjedi predsjedničke izbore, a to nije bilo očekivano, pojave se znakovi nesigurnosti, šta i kako će biti dalje. Upravo to se i desilo kad je Tramp pobjedio. Tržište je praktično poludilo, ali se ubrzo nakon toga stabiliziralo.

Kamate za kredite nekretnina nisu bazirane na istom principu. One su bazirane na ekonomskoj situaciji u zemlji, procentu (ne)zaposlenosti, inflaciji, predikcija njih svih i tako dalje.

Bili smo svjedoci da su kamate u Kanadi otišle gore dosta brzo nakon izbora. Mnogi to vezuju sa predsjedničkim izborima, ali mislim da to nije slučaj. Nije novost da ekonomska situacija prije nekih izbora zna da bude poprilično stabilna. Možda je to bio poslednji pokušaj vladajuće stranke da ostavi pozitivan uticaj na glasače. U našim krajevima se to znalo prevesti kao danonoćno, predizborno asfaltiranje nekih dionica grada ili sela koji su to godinama čekali. Zato svi i pričaju, uz kafu, „hajde da prođu ovi izbori pa da vidimo tačno šta se dešava“. To je upravo bio i slučaj sa kamatama. Mislim da su kamate svakako trebale da idu gore u SAD-u, ali da su se neki važni indikatori ignorisali dok se pozorišna zavjesa napokon nije spustila. „Odlazi cirkus iz našeg malog grada“, k’o što bi rekao Balašević…

Ostavimo na stranu, za trenutak, podršku koju veliki broj ljudi iz naših krajeva gaji prema Trampovoj pobjedi u poslednjim izborima, iz razloga svima dobro poznatih…

Iako će vrijeme tek pokazati prave namjere njegove administracije, činjenjica ostaje da „protectionist climate“ koji Tramp promotira upravo pravi Toronto još više atratktivnom destinacijom za strane, investitore ne-bijele boje (non-white investors).