Ускоро се топе и каматне стопе

Док се полако ближи зима и зимски празници, вјерујем да су и потенцијални купци некретнина, а и постојећи “власници” хипотекарних кредита, били пресрећни када је Централна банка Канаде прошлог октобра ријешила да не повећа примарну каматну стопу (Prime). Сада треба само да се надамо да су та повећања ствар прошлости и да ћемо ускоро видјети и њихов пад.

Иако готово никад не можемо бити сигурни шта ће нам донијети прољећни маркет по питању некретнина, већина економиста се слаже да ће камате почети да падају. Једино питање је “када”.

Са једне стране, Централна банка Канаде још није остварила свој циљ инфлације од 2%, мада су серије повећања примарне стопе биле веома ефективне: инфлација је у паду; потрошња повезана са некретнинама је такође у паду; незапосленост, GDP... у паду. Већина економиста, укључујући и најпознатијег по питању некретнина, Бењамина Тала, предвиђа да ће примарна каматна стопа остати иста (потенцијално још један минималан пораст у децембру) да би почела да пада средином 2024.

Са друге стране, фиксне каматне стопе, на које директно утиче маркет, су већ дјелимично пале. Не заборавимо, фиксне каматне стопе су директно под утицајем маркета (bond yields) док кретања примарне каматне стопе ријешава шачица људи за дугачким столом. У сваком случају, вијести, барем за сада, су одличне и за постојеће и за нове кредитне муштерије.

Једна ствар са којим ће се сви сложити је да се, кад камате почну да падају, никада нећемо вратити у доба каматних стопа од 2%... То је, нажалост, ствар прошлости. Једно јесте сигурно – о тој појави ћемо дефинитивно причати нашим унуцима, исто као што су неки нама причали о каматама од 18%. Иако не желим да правим никакве предикције, вјерујем да ће нова реалност да се одрази у каматама од 3-4%.

Очекивања по питању некретнина ће, као и увијек, да варира од региона до региона, од комшилука до комшилука. Генерално гледајући, број излистаних некретнина је порастао, а продаја пала. Цијене су пале али су релативно стабилне у поређењу са претходном годином. Државна институција CMHC очекује да се неће нешто много промјенити нити следеће године и да ће некретнине још пасти за неких 10%, прије него што се опораве у 2027. Наравно, на то ће утицати многе ствари као геополитички фактори, имиграција, потражња, камате и слично.

Док чекамо да видимо шта ће се десити са инфлацијом, каматама и активностима на маркету, потребно је да адресирамо једну од најактуелнијих ствари са којима се власници кредита тренутно суочавају, а то је пад протока новца тј. “cash flow”. Повећање каматних стопа је немилосрдно утицало на повећање кредитних рата, поготово за особе у варијабилним кредитима, а такође и за оне чији су кредити стизали за обнову за вријеме високих фиксних каматних стопа.

Ако вам повећање рата чини проблем, једини начин да га ријешите је ако продужите амортизациони период за ваш кредит. То ће аутоматски смањити вашу рату. Потребно је да контактирате вашу банку или mortgage broker-а, да би покренули разговор. У неким случајевима, та промјена вас неће ништа коштати, поготово ако сте током претходних година правили претплате против вашег кредита. Банка би требала да може да продужи амортизацију на ону у којој сте требали оргинално бити, да нисте правили екстра уплате.

Ако нисте правили екстра уплате, постоји могућност да ћете морати да аплицирате за продужење амортизационог периода и да платите адвокатске трошкове повезане са регистрацијом новог кредита. Да ли ћете то урадити или не зависи од повезаних трошкова, а такође и од тога колико вам смањење рате заиста значи. У сваком случају, вриједи покренути макар разговор по том питању.

И не заборавите – амортизациони период је само питање одређеног времена. Ако га продужите на, рецимо, 30 година, то не значи да га не можете скратити тј. убрзати за годину или две, кад камате падну. Све што треба да урадите је да повећате вашу рату, што ће аутоматски да вам скрати амортизацију. Већина банака нуди опције преко којих можете да исплатите кредит и за мање од 5 година, чак и ако сте оригинално изабрали амортизацију од 30 година.

А док чекамо да камате падну, држите главе изнад воде и уживајте у празницима!