KREDITI U DOBA KORONE

Apćiha!

Ranije smo djetetu, kada kihne, sa osmijehom tepali – „pis maca“; kada se to dešavalo odrasloj osobi, slijedilo je standardno – „nazdravlje“, a sada, kada neko kihne, a pogotovo – kad se nakašlje, svi se nesvjesno trznemo i ubrzamo korak, uglavnom u suprotnom pravcu od tog neznanca.

Ne znam da li će se (poslije svega) svijet dijeliti na onaj prije iIi onaj poslije korone, ali sam siguran je da će se neke stvari promijeniti zauvijek (ako već nisu). Takav slučaj je i sa bankarstvom. Mnoge nove navike postaće novi standard, nova norma.

Kao prvo, pojava korone je značajno uticala na industriju kredita za nekretnine. Desila se jedna masovna i relativno brza adaptacija svih učesnika u industriji – banaka, brokera, advokata, procjenitelja i, naravno, klijenata.

Jedna iznenađujuća činjenica je tolerancija koja je zavladala čitavom industrijom. Nije tajna da se ljudi u teškim vremenima drže bliže jedni drugima, pogotovo ako ih pritisne neko zajedničko zlo, ali tu vrstu tolerancije, i to u industriji gdje se sve vrti isključivo oko novca, zaista nisam očekivao.

Banke su postale tolerantnije u procesu odobravanja kredita i odlaganju uplata rata, advokati fleksibilniji po pitanju sastanaka i virtualnih potpisivanja, a klijenti strpljiviji po pitanju komplikovanijih i dugotrajnijih transakcija. Kao broker, a samim tim i posrednik između svih tih strana, to je bilo prijatno iznenađenje, iako sam siguran da je svako tu najviše gledao sebe, što je i normalno. Ali, ponavljam, osjećaj je prijatan…

Zamalo da napravim paralelu sa riječima Vedrane Rudan kad je rekla „samo da ove poplave prođu, pa da se svi mi vratimo onom našem starom…“

Virtuelnost je definitivno zaštitni znak (n)ovog doba i svakako ce postati nova norma u svim industrijama.

Video konferencije kao što su Zoom, Cisco Webex, Google Hangouts i slični, postali su novi način komuniciranja između banaka i brokera, između kolega sa posla... Čak, uz divljenje šta se sve može odraditi, a da se prethodno ne potroše sati u saobraćajnoj gužvi, moram priznati da sam se u posljednja dva mjeseca nagledao dozlaboga nezanimljivih sastanaka… A, pitam se, kad sve ovo prođe, kad ponovo krenemo na posao, da li ćemo se ponekad zateći na vratima samo sa gornjim dijelom odijela na sebi…

Daljinsko potpisivanje je, takođe, postalo jedna od novina. Iako je ta pojava već odavno praksa u industriji nekretnina, ona je tek odnedavno zvanično prihvaćena u procesu odobravanja kredita. Elektronski potpisi bankovnih dokumenata, potpisivanje pravnih dokumenata izvan prisutnosti predstavnika banke, ali uz video-pratnju, samo su neke od stvari koje su se promijenile i koje su tu da ostanu.

Jedna veoma zanimljiva promjena se desila po pitanju procjene nekretnina. Ranije je procjenitelj morao lično da dođe i provjeri određenu nekretninu, ali su pojava korone i fizička udaljenost nametnuli opciju virtuelnog određivanja procjene. Klijenti koji žive u nekretnini prate upustva procjenitelja i prave „video-tur“ nekretnine, a kasnije prilažu i određene fotografije koje procjenitelj stavlja u finalni izvještaj za banku. Iako procjeniteljske kuće kažu da je procjenjivanje nekretnine „na daljinu“ samo trenutno rešenje, zanimljivo je vidjeti da li će se ta praksa zadržati i u vrijeme kad sa sva ova situacija smiri i stvari normalizuju.

Mnogo zanimljive stvari su se dešavale na polju kamatnih stopa. Prije korone, kanadska primarna stopa se nalazila na 3,95%, a u veoma kratkom periodu pala je na 2,45%. Klijenti koji su imali varijabilne kamatne stope su dobili malu lutriju jer sada plaćaju kamatu ispod 2%. Naročito dobro su prošli oni čiji varijabilni krediti još imaju par godina do isteka; sve to, naravno, pod uslovom da primarna stopa ostane niska još neko vrijeme.

Banke kao banke, brzo su odreagovale na pad primarne kamatne stope. Preko noći, varijabilni krediti koji su se nudili po primarnoj stopi minus, recimo, 0,6%, postali su primarna plus 0,2%. Šta reći nego - bankarska posla!

Fascinantna stvar se desila na polju fiksnih kamatnih stopa, ali prije nego što opišem to, hajde da, pojednostavljeno, objasnim kako banke određuju te iste, fiksne kamatne stope.

Startna tačka je kanadski bond, ili drugim riječima, sigurna vrsta investicije koju garantuje  kanadska država. Banke uzmu tzv. „yield“ ili taj neki sigurni procenat kao startnu, uporedljivu kamatu. Onda na to dodaju recimo 0,2% za operativne troškove, pa onda opet neki slični procenat za profit i na kraju neki određeni procenat za mjerilo rizika na marketu. I kad se to sve sabere, dobije se kamata za fiksni kredit. Kasnije, ako na marketu bond yield počne da raste, generalno će to praviti pritisak na fiksne kamate da rastu. Ako bond yield pada, očekuje se da i kamate padaju.

Prije korone, fiksne kamatne stope su se kretale oko 3,2% (ako gledamo prosječnu fiksnu kamatu za pozajmicu na pet godina). Kad je primarna kamatna stopa pala, slijedio je i pad bond yield-a što je dovelo do toga da su i fiksne kamatne stope pale, i to na nekih 2,5%. Međutim, zbog neizvjesnosti koja je stigla sa virusom korona, pritisak na mjerilo rizika je značajno porastao. Dakle, iako smo imali mnogo niži procenat kao startnu tačku i, recimo, slične procente administracije i profita, pritisak na faktor rizika je uticao na to da fiksne kamatne stope ponovo odu na prethodnih 3,2%, ili tako nešto.

Sada, kako mic-po-mic izlazimo iz ove neizvjesnosti i kada se stvari polako stabilizuju, market rizik je počeo polako da opada, pa su i fiksne kamatne stope, shodno tome, u blagom padu.

Možda se pitate šta će se dalje dešavati sa kamatnim stopama.

Moje mišljenje je da se nalazimo pred još jednim dužim periodom niskih kamatnih stopa. Pred nama je dug period ekonomskog oporavka, koji podrazumijeva stimulaciju od strane države, dakle - ponudu niskih kamatnih stopa. Logično je da kada ekonomija pati, centralne banke spuštaju kamate ne bi li stimulisale ekonomiju potrošnjom. S druge strane, ako je ekonomija u zamahu i pravi pritisak na inflaciju, centralne banke dižu kamate i stimulišu štednju umjesto potrošnje.

Mislim da se svi slažemo da nas očekuje dug period promjena, adaptacije i oporavka.

Snaći ćemo se već nekako... Bilo nam je i gore.

Samo da se zdrav razum sačuva...

Nazdravlje!