КУПОВИНА СТАНА ЗА ПОЧЕТНИКЕ-ДРУГИ ДЕО

Драги читаоче, у наставку имам тежак задатак, да ходам по танкој жици између жеље да вас упутим у процес куповине стана и правничке сувопарности. Нашли сте идеалан стан. Локација је одлична, поглед одузима дах (скоро као и цена). Распоред просторија је идеалан. Имате своје паркинг место, а и до пијаце и тржног центра можете да прошетате. Али стан купујете од власника који није уписан у катастру или од инвеститора који је изградио зграду или тек треба да је заврши. Како онда да се заштитите? Ту постоје две ситуације. Лакша је ако је стан уписан у катастру на друго лице, а продавац је по неком основу стекао право својине. У овом случају потребно је утврдити правни след између продавца и лица које је уписано у катастру као власник. Узмимо као пример да је у катастру као власник стана уписано лице које је преминуло, и да је њега наследило његово дете које сада продаје стан. У овом случају потребно да вам продавац да оставинско решење иза смрти свог родитеља, са клаузулом правоснажности, из кога се види да је продавац једини наследник. Тиме сте повезали све промене од тзв. књижног власника до садашњег продавца. Друга ситуација је тежа. Зграда је довршена, али још није уписана, или је зграда у изградњи и још недовршена. Пођите од тога да апсолутна сигурност не постоји. Инвеститор може да банкротира, и остави зграду недовршену, или је рецимо зграда довршена, али је инвеститор одступио од грађевинске дозволе и сазидао зграду ван дозвољених габарита, па неће моћи да добије употребну дозволу, а последично томе зграда неће моћи да се укњижи у катастру, као ни сам стан, али ни купац као нови власник. Срећом, овакве ситуације нису честе. Први корак је да проверите ко гради зграду, односно да проверите историјат инвеститора и квалитет зграда које је раниjе изградио. Потребно је проверити колики је оснивачки капитал инвеститора, и када је основан. Видећете по матичном броју власника колико има година. Такође, можете да погледате годишње финансијске извештаје инвеститора. Свакако, потребно је и проверити да ли је рачун инвеститора у блокади или није. Не потцењујте ове наизглед једноставне савете, увек запамтите да је боље спречити него лечити, и увек можете да одустанете ако вам се нешто не учини како треба. Ваш адвокат ће прегледати и документацију инвеститора. Чувајте се и било кога ко се позива на поверење. Ви не знате са ким преговарате, а и поверење и дата реч су били у моди у старом веку, када су у моди били и дужничко ропство и талион (око за око, зуб за зуб). У данашње време пословност и жеља за лаким и брзим стицањм профита је претекла поверење на списку пожељних особина пословног партнера. Дакле, вашем адвокату инвеститор треба да преда копије све документације која је релевантна за куповину стана. Овде спадају грађевинска дозвола, уговор са Дирекцијом за грађевинско земљиште и изградњу, спецификација посебних делова зграде, доказе о плаћеним таксама и друго. Ако у изградњи учествује више суинвеститора потребан је и њихов уговор о деоби изграђених станова. Ако инвеститор гради зграду уз финансирање банке, треба извршити увид и у ту документацију. Ако постоји одређено спорно питање односно уколико се нису стекли сви услови за закључење уговора и стицање права својине, међукорак ка закључењу уговора је да се направи предуговор. Ако сте обавештени да инвеститор било шта од документације треба да прибави, гледајте да закључите предуговор. Предуговором бисте се обавезали, и ви и продавац, да закључите главни уговор када рецимо инвеститор добије употребну дозволу или упише зграду у катастру непокретности. Предуговор је знак озбиљне намере да се закључи главни уговор, али без исплате пуне цене, већ само дела у облику капаре, која је најчешће 10-20 % од купопродајне цене. Код куповине стана у изградњи, најчешће је динамика плаћања другачија, па се купопродајна цена плаћа у етапама које прате степен изградње објекта. Предуговор оверите код јавног бележника, иако неки то не чине. Да би предуговор производио правно дејство и штитио и продавца и купца и обавезао их на касније закључење уговора, мора бити оверен код јавног бележника, али ипак неки то не чине и улазе у ризик. За крај, не занемарујте било шта, што вам се учини сумњивим. Све питајте што вам није јасно и запамтите да увек можете да одустанете. У глави имајте увек латинску изреку caveat emptor - нека буде опрезан купац.