„STRESS TEST“ - PROMENA USLOVA ODOBRAVANJA KREDITA

U poslednjih par mjeseci često se priča o nedavnim bankarskim mjerama koje su u svojoj finalnoj fazi stupile na snagu početkom 2018. godine. Izrazi poput „B20“, te „stress test“ nas svakako nisu ostavljali ravnodušnim, jer ne postoji medij koji nije pisao o njima. Koliko su te promjene važne i šta mi možemo da očekujemo nakon što su one realizirane je tema ovog članka.

Prije svega, hajde da objasnimo neke od tih često korišćenih termina koje su preplavila domaće medije poslednjih par mjeseci.

„B20“ je niz mjera uvedenih od strane OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions - glavnog i nezavisnog regulatora banaka u Kanadi) čija je namjena da stabilizira ekonomsku situaciju u zemlji kontrolom načina na koji se hipoteke odobravaju. Drugim riječima, radi se o nizu pravila i procedura povezanih sa odobravanjem kredita za nekretnine čiji je cilj da „oteža“ način na koji se krediti odobravaju, sve s namjerom da se taj proces ne otme kontroli.

B20 je proces koji je stupao na snagu u fazama, počevši prije par godina, unosivši djelimične promjene, sve dok nije dostigao svoj vrhunac prvog januara 2018. godine, kada je poslednja mjera stupila na snagu. Ta poslednja faza na neki način može da se opiše kao finalni „stress test“, za svakoga, bez obzira koje učešće ima.

A šta je pa to „stress test“?

Donedavno, ako ste podnijeli molbu za hipoteku, tj. kredit za nekretninu, i ako ste imali učešće od 20 odsto ili više, banke su koristile kamatu koju dobijate u ugovoru (neka to bude 2.99%) i amortizacioni period od 30 godina kao komponente koji su određivali maksimalni iznos kredita za koji možete da se kvalifikujete. Recimo, ako ste zarađivali 100,000 dolara godišnje, vaša primanja su vam dozvoljavala da dobijete kredit od otprilike 500,000 dolara.

Počevši od prvog januara 2018, bez obzira na to koliko učešća imate, banke moraju da koriste maksimum 25 godina amortizacije i ugovornu kamatnu stopu + 2odsto (dakle, 2.99% + 2% = 4.99%) da bi odredili vaš maksimalni iznos kredita. Da se pokrijem, radi se o ugovornoj kamati + 2odsto ILI „posted Banka of Canada Rate“ - koja god kamata je veća - ali vjerujem da shvatate da se radi o značajno većoj kamatnoj stopi nego što dobijate putem ugovora.

Sa praktične tačke gledišta, vaša, zovimo, kupovna moć automatski opada za nekih 20 odsto, ako ne i više. Nekadašnjih 500,000 dolara za koje ste mogli da se kvalifikujete sada postaju 400,000 dolara.

Ovaj teži, strožiji, ili recimo rigorozniji metod odobravanja kredita je u stvari taj popularni „stress test“, tačnije njegova finalna faza.

Da ne bude zabune, „stress test“ ne utiče na kamatu koju dobijate… Vi ćete i dalje moći dobiti istu kamatnu stopu od recimo 2.99 odsto, čak će vam se i dalje nuditi amortizacija (vraćanje duga) od 30 godina, ali način na koji će vas odobriti za maksimalni iznos kredita je sada mnogo stroži.

Važno je spomenuti da su se nivoi „stress testa“ mjenjali tokom poslednjih par godina. Neka početna verzija je postojala za sve klijente čije je učešće bilo manje od 20 odsto. Kasnije, uvedena je za sve varijabilne kredite i za sve fiksne kredite čiji je termin kraći od pet godina. Ova poslednja faza je ona koja će ostati sa nama i koja je jedina važna u ovom trenutku.

Vratimo se razlozima. Čemu mjere? Šta nije bilo u redu da je dovelo do svih ovih promjena?

Kao prvo, kamatne stope…

U poslednjih deset godina, imali smo sreću da posuđujemo novac po veoma povoljnim stopama. Mnogi bi rekli, i to sasvim korektno, nerealno niskim kamatnim stopama. Razlog je bila globalna finansijska kriza koja je zahtjevala od centralnih banaka da drže kamate niske ne bi li stimulirali potrošnju i samim tim uticali na rast ekonomije. Jer odavno je poznato da ako su kamate niske, novac je jeftin - dakle treba ga trošiti. Ako kamate krenu gore, onda se više isplati štediti i tako to već ide - standardan način centralnih banaka da kontrolišu svoja respektivna tržišta.

Međutim, kako su se stvari odvijale u poslednjih par godina, pokazivali su se znaci da ćemo se uskoro početi izvlačiti iz te dugoročne finansijske krize i da će, po tom nekom ciklusu, i kamate uskoro da krenu gore. Sve je to zabrinjavalo državu zbog velikog broja ljudi koji su pokupovali nekretnine i plaćali veoma niske kamatne stope. Da li će osobe koje su do sada plaćale 2.5 odsto moći da priušte te iste nekretnine ako kamate budu duplo veće? Ako ne, šta će se desiti sa tim kreditima i respektivnim nekretninama?

Pošto nije bilo načina da se utiče na individualce koji su već imali kredit, država je uvela „stress test“ da bi kontrolisala sve buduće kupce i generalno sve buduće kreditne kandidate. Jedini način da izbjegnete „stress test“ bi bio u slučaju gdje jednostavno obnavljate postojeći kredit prilikom isteka vašeg termina, tj. ne posuđujete dodatni novac. Ali čim riješite da refinansirate vaš kredit, makar se radilo i o minimalnom dodatno posuđenom iznosu, moraćete ponovo prolaziti kroz „stress test“.

Inicijalno je „stress test“ bio uveden za one potencijalne kandidate na koje bi povećanje kamata najviše uticalo, tj. kupce sa minimalnim učešćem. Razlog je bio prilično jasan - ako kamate odu gore i te osobe ne mogu da plaćaju kredite, njima će biti najlakše zatvoriti vrata i predati ključeve banci jer imaju najmanje da izgube (daleko od toga da je proces vraćanja ključeva bankama u Kanadi toliko jednostavan).

Uveden je „stress test“ takođe za one koji podnose zahtijev za varijabilne kredite ili za termine kraće od pet godina, jer nagla promjena u varijabilnoj kamati bi mogla da ima ili momentalan, ili relativno vremenski brz uticaj na povećanje kreditnih rata.

Na kraju, početkom 2018, uveden je „stress test“ i za sve ostale, bez obzira za koju vrstu kredita se kandiduju, bez obzira na učešće. Uveden je da bi se mi zaštitili od nas samih, od našeg komfora plaćanja niskih kamatnih stopa. Uveden je da budemo sigurni da možemo da priuštimo ono što kupujemo i da plaćamo ono što posuđujemo, u slučaju da kamate porastu do nivoa gdje bi generalno i trebalo da budu.

Drugi razlog je nagao rast nekretnina, pogotovo u metropolama poput Vankuvera i Toronta.

Poznato je da su postojali ozbiljni strahovi od strane države da su nekretnine u ovim gradovima počele da rastu previše velikom brzinom i da, ako se taj trend nastavi, veliki broj ljudi uskoro neće moći da priušti krov nad glavom. Barem ne onaj krov čiji si vlasnik, drugim riječima.

Zbog toga, posmatrajući sa tačke gledišta ponude i potražnje, logični pristup bi bio da, ako se uslovi odobravanja kredita otežaju, jedan dobar dio potencijalnih kupaca bi ispao iz igre, potražnja bi opala i to bi po formuli uticalo na pad vrijednosti nekretnina.

„Stress test“ bi na taj način doprinjeo padu cijena i neku vrstu stabilizacije.

Šta možemo očekivati sa ovim promjenama i kako će se to sve odraziti na cijenu nekretnina?

Kao što obično biva nakon velikih promjena, mislim da treba da očekujemo jedno kratko zatišje prije nego što se stvari vrate u normalu.

Jedan od razloga za tako nešto je činjenica da je veliki broj kandidata, onaj koji je najviše bio oštećen novim pravilima, već požurio da kupi ili refinansira prije isteka 2017. godine. Neobično veliki broj procesovanih kreditnih molbi pred kraj godine je sam dokaz toga. A oni kandidati koji nisu uspjeli ili jednostavno nisu htjeli da žure i riješavaju stvari pod stresom će vjerovatno pustiti da se stvari slegnu, da vide da li će biti nekih velikih promjena na tržištu, prije nego što nastave dalje.

Dio (donedavno) potencijalnih kupaca će nažalost zaista morati da zaboravi na mogućnost kupovine, barem na neko određeno vrijeme.

Budući da je njihova kupovna moć opala za nekih 20 odsto, mnogi će morati da sačekaju vremena boljih primanja, veće ušteđevine, ili promjene strategije oko toga šta i gdje kupiti. To se najviše tiče generacije poznate kao „millenials“, dobar dio koje je poznat po tome da želi da živi u samom centru grada i da kupovina izvan, recimo, Toronta jednostavno nije jedna od opcija za njih. Te tendencije nagoveštavaju da će veliki broj upravo tih osoba tražiti alternativu u renti i da će vjerovatno cijene rente otići gore.

Dio potencijalnih kupaca će jednostavno morati da se prilagodi okolnostima tj. da nađe alternativu kako da ostvari svoj cilj vlasništva.

Neki od njih će se obratiti „banci mame i tate“, drugim riječima iskoristiti „equity“ koji se, zahvaljujući izvanrednim strategijama roditelja da kupe nekretninu u pravo vrijeme i u pravom gradu, stvorio u porodičnoj kući (ili čak i rentalima). Neki će naravno da se zadovolje i roditeljima kao žirantima.

Jedan dio kandidata, bili to potencijalni kupci ili oni koji moraju da refinansiraju, a nisu u prilici da im neko pomogne, uvijek će moći da istraže, i gdje ima finansijskog osjećaja, da iskoriste alternativne vrste finansiranja poput „B“ banaka i privatnih kredita.

Nakon ranije navedenog zatišja, u kome cijene nekretnina možda i zaista malo padnu, vjerujem da treba da očekujemo period stabilnih cijena sa nekim minimalnim rastom. Vjerujem da Toronto kao grad ima potencijal za dalji rast i da je konstantan priliv imigracije jedan izuzetno važan faktor koji doprinosi tome. Samo da je posla.

Lično mislim da ove promjene nisu loše. Čak štoviše, vjerujem da je stabilno tržište najbolje tržište i da nova pravila doprinose toj stabilizaciji. A koliko te promjene zaista utiču na nas, to me nešto previše i ne brine. Snaći ćemo se mi nekako. Do sada nam je to uvijek polazilo za rukom. Prošli smo mi kroz mnogo gore…

** Kalkulacije koje su korišćene u članku su namjenjene samo za ilustraciju. Tačne kalkulacije zavise od mnogo faktora **