Kupovina stana kao investicije

Nije tajna da je veiliki broj nas, nakon što su cijene kuća u Torontu (i susjednim gradovima) porasle u poslednjih 10-ak godina, postao „milionerima“ preko noći. Ko je i mogao da pomisli da će jedna mala jednospratna kuća da vrijedi preko milion dolara? I da će se upravo kupovina te nekretnine ispostaviti kao jedna od najboljih investicionih poteza koji ste mogli napraviti? I dok je osjećaj tog tzv. „bogatstva“ zaista dobar, problem je u tome što naši domovi nisu likvidne investicije – ako ih prodamo, ne bismo imali gdje da živimo… A to bi bio pravi problem.

Sa druge strane, rast vrijednosti nekretnina pružio je našoj generaciji pristup kapitalu, a to je veoma važno. Svi dobro znamo da je za „pravljenje“ novca potreban taj isti novac. Kao vlasnici nekretnina, imamo pristup kapitalu koje te nekretnine sadrže. Koristeći raznorazne vrste stambenih kredita koji su nam u ponudi, imamo priliku da pristupimo tom kapitalu po prilično jeftinim kamatnim stopama – nešto čime se naši roditelji nisu mogli pohvaliti. Veliki broj nas je prva generacija koja ima priliku da počne graditi, nazovimo ga, bogatstvo zahvaljujući vrijednostima naših nekretnina.

I radili smo upravo to – posuđivali novac da bismo ga investirali… U poslednjih 10 godina veliki broj Toronćaa je ubogatio svoj penzioni portfolio nekom nekretninom. Zamjenili smo “Registered Retirement Savings Plan” sa nekretninom koju iznajmljujemo. A zašto i ne bismo? Vrijednost prosječne nekretnine u Torontu, od 2007. do 2017. godine, porastao je sa 376,236 dolara na 822,681 dolar.¹ To je rast od 119 odsto. Veoma impresivno, pogotovo ako uporedimo taj rast sa akcijskim portfolijima za isti vremenski period.

Takođe, ne zaboravimo da sa invseticionim nekretninama, osim vašeg učešća, stanari su ti koji plaćaju vaš kredit putem kirije. Drugim riječima, sa malim učešćem mogli ste kupiti investicionu nekretninu u Torontu i pratiti kako vaša investicija raste dok vaš stanar otplaćuje vaš kredit. I tako su u prošlih 10 godina investicione nekretnine, pogotovo stanovi, postali popularna vozila izgradnje bogatstva i penzionih strategija.

Međutim, vremena su se promjenila. Mnogo je teže napraviti velike povrate koristeći iste strategije. Pojavili su se mnogi faktori koji negativno utiču na to. Jedan od glavnih predstavlja teže uslove odobravanja kredita. Na primjer, minimalno učešće od 5 odsto za investicione nekretnine više ne postoji – sada je norma 20 odsto. Dalje, kamatne stope za investicione nekretnine su sada veće nego za ostale kredite, najviše zbog toga što se isti ti više ne kvalifikuju za „Canada Mortgage and House Corporation“ osiguranje.

Ne zaboravimo i rastuće kamatne stope. Čak i sa visokim kirijama, teško je pokriti troškove kreditne rate i mjesečnih izdataka (condo fees). I kao da to nije sasvim dovoljno, tu je tzv. Rent Control – limit za koliko se kirija može povećati na godišnjem nivou.

Sve ovo može biti ozbiljna poteškoća ako kamate i mjesečni izdaci nastave da rastu.

Nedavno istraživanje kompanije Urbanation je saznalo da se 44 odsto stambenih investitora u Torontu, koji su preuzeli stanove u 2017. godini, kupljene u predizgradnji par godina ranije, nalazi u negativnom toku novca.² Drugim riječima, kirija koju dobijaju od stanara ne pokriva troškove izdataka tako da tu razliku moraju da pokrivaju sami.

Druga strana te priče je da su ti isti investitori značajno zaradili činjenicom da su njihove nekretnine porasle 51 odsto u vrijednosti od perioda kad su ih kupili i perioda kad su ih preuzeli (prosječni period čega je otprilike pet godina).

Poruka je sledeća – ako danas želite da postanete stambeni investitor u Torontu, okolnosti su drugačije. U većini slučajeva, kirija koju ćete dobiti vjerovatno neće pokriti vaše izdatke i moraćete da pokrivate razliku. To u biti i nije previše loša stvar, budući da taj gubitak možete da otpišete prilikom obračuna poreza (pogotovo ako imate više nekretnina, neke od kojih imaju pozitivan tok novca), a ne zaboravimo i činjenicu da da dio kreditne rate svakako ide na otplaćivanje glavnice. U svakom slučaju, pitanje koje ostaje je da li će cijene stanova u Torontu nastaviti da rastu kao što su do sada. Sa druge strane, to je pitanje koje ćete si postaviti bez obzira na to u šta planirate investirati.

Moje lično mišljenje je sledeće… Ako napravite računicu i ne želite da se nađete u negativnom toku novca sa vašom investicijom, moguće je da ste zakasnili da investirate u Torontskom stambenom marketu. Međutim, nije sve izgubljeno. Čitao sam u knjizi „99 Tips for Canadian Real Estate Investors“ da kao za sve dugoročne investicije, uvijek je dobro vrijeme da se investira u nekretnine. Ključna riječ je „dugoročna“. A ključno pitanje je „gdje?“

Sve do nekih godinu i po unazad, Montrealske investicione nekretnine su imale pozitivan tok novca. Investitori su to primjetili i cijene su značajno skočile. I dok vjerovatno postoji par sličnih marketa, lično sam imao priliku da istražim dva od njih: Otava i Nijagarski Vodopadi.

Primjetio sam da se u Otavi još može naći jednosoban stan u centralnom dijelu grada, gdje kirija može da pokrije troškove nekretnine. Sa druge strane, Otava je uvijek bila poprilično stabilna, tako da se ne može očekivati značajan porast vrijednosti nekretnina kao što je to bio slučaj u Torontu. U poslednjih 10 godina, od svih urbanih centara u Kanadi, Otava je imala najniži porast vrijednosti nekretnina. Christopher Alexander, potpredsjednik kompanije Remax Integra je nedavno izjavio na Yahoo Finance da je Otava spremna za svoj lični porast u bliskoj budućnosti. Vrijeme će da kaže svoje, ali ako ništa drugo – kirija može da pokrije vaše izdatke, u najgorem slučaju.

Drugi primjer su Nijagarski Vodopadi. Taj grad i dalje ima veliku zalihu samostojećih kuća u rangu od 400.000 dolara, mnoge od kojih mogu da prikupe kiriju od 2.000 dolara mjesečno. Osim toga, očekuje se da će Nijagarski Vodopadi biti povezani sa Torontom željezničkom vezom GoTrain do 2023. godine.

Poenta ove priče je sledeća… Iako se market promjenio, a želite da postanete investitor u nekretninama, još uvijek nije kasno. Pristup relativno jeftinom novcu je i dalje u igri. Slažem se da nije pametno da posuđujete novac osiguranim vašom nekretninom da biste finansirali životni stil. Ali da posudite novac da biste investirali u relativno sigurne investicije – to bi mogla biti odskočna daska za nešto od čega bi vaša djeca mogli imati značajne koristi. A ko zaista ne želi tako nešto?

I na kraju, moj savjet. Ako planirate da kupujete nekretninu za investiciju, obezbjeđenje pravog kredita je ključna stvar. Korektna strategija je mnogo važna, pošto se ne radi o jednostavnom kreditu, već o kompleksnoj tranzakciji koja utiče ne samo na kamatu koju ćete obezbjediti nego i na poreznom pristupu.

Trebalo bi da se čujemo.

^{1, 2, 3 – Izvor: Urbanation, „A Window Into The World Of Condo Investors“.}