Penzija i hipoteke

Ako se spremate za penziju, bilo to za nekoliko godina ili u neposrednoj budućnosti, važno je da organizujete vaš hipotekarni kredit na vrijeme, odnosno prije nego što se penzionišete. Bez obzira da li je u pitanju kredit koji će postojati  i nakon što prekinete da radite ili možda nemate kredit a mislite da će vam biti potreban pristup njemu jednog dana – nudim par savjeta ili recimo strategija koje bi vam mogle pomoći.

Kao prvo, veoma je važno da bilo koje promjene oko vašeg stambenog kredita napravite prije nego što se penzionišete, dok još imate regularna, vjerovatno značajno viša primanja nego što će to biti slučaj kasnije. Koristeći svoja primanja, moći ćete da se kvalifikujete za veći iznos kredita ili veći pristup kreditu za potencijalne buduće potrebe. Današnja pravila odobrenja kredita ne obraćaju pažnju na vrijednost nekretnine u odnosu na iznos kredita koji tražite, nego mahom (sa nekim iznimcima) na to koliko kredita vaša primanja mogu da nose. Dakle, potrebno je planirati na vrijeme, još dok ste finansijski stabilni.

To nas uvodi u drugu važnu stvar, tj. koju vrstu proizvoda da uzmete… U većini slučajeva, radi se o Home Equity Line of Credit ili kraće HELOC, što je najsofisticiraniji finansijski proizvod u svijetu hipoteka: kombinacija kreditne linije i kredita unutar nje. Objasniću primjerom…

Recimo, ako imate trenutni dug od 150.000 dolara i da vam nekretnina vrijedi million dolara, maksimum što možete da posudite je 80% od vrijednosti nekrenine, ali pod uslovom da je dug unutar tog proizvoda minimum 15% od ukupnog iznosa jer kreditna linija ne može da pređe 65% od ukupnih 80%.

Recimo, ako vi želite da aplicirate za samo 500.000 dolara,,  dobićete kombinovani proizvod u vrijednosti od 500.000 dolara, unutar čega će se nalaziti vaš postojeći kredit od 150.000 dolara dok će 350.000 dolara biti kreditna linija kojoj ćete imati pristup kad god zaželite, bez dodatnih komunikacija sa bankom. Što je najljepše u svemu tome je da nećete plaćati nikakve troškove za kreditnu liniju ako je ne koristite. A ako vam zatreba, jednostavno napišete ček ili napravite transfer na vaš račun. I tako kupite par duluma šume J…

U današnjim uslovima, za proizvod od 500.000 dolara, potrebna su vam godišnja primanja od nekih 120.000 dolara, što je vjerovatno izvodljivo dok ste još uvijek zaposleni, a što možda bude teško kada budete penzionisani i budete dobijali niža primanja.

Što se tiče postojećeg duga (recimo da se i dalje radi o onih orginalnih 150.000 dolara), potrebno je razmisliti o uplatama tj. ratama koje planirati plaćati. Na primjer, ako ste već dosta blizu penzije, možda je dobro da smanjite ratu na neki komforni iznos jer ćete imati niža primanja kad budete penzionisani. Ako imate ekstra novca, uvijek možete da ga ubacite protiv glavnice i na taj način ubrzate otplatu, a sa druge strane i dalje zadržite uplate sa kojima ste komforni. Na taj način imaćete bolji cash flow i nećete imati pritisak visokih rata. Da može bolje da se diše! Na kraju krajeva, nema ništa loše u tome da vaša djeca dobiju i neki mali kredit u nasljedstvo, pogotovo ako je vrijednost nekretnine mnogo veća.

Sa druge strane, ako ste u prilici da povećate uplate sada, dok ste još zaposleni, napravite sebi plan da otplatite što više duga dok su primanja visoka, tako da u penzione dane uđete bez kredita ili sa mnogo manjim iznosom. Čak i ako uspijete da to ostvarite, i dalje predlažem da razmislite o HELOC kao opciji pristupa novcu, jer nikad se ne zna.

U poslednjih par godina, tzv. Reverse Mortgage je počeo postajati sve popularniji. Radi se o kreditu namjenjenom osobama preko 55 godina, koji je registrovan do 55% od vrijednosti vaše nekretnine. Ukratko, možete da posudite novac protiv vaše nekretnine za bilo koje potrebe, a da ne plaćate nikakve regularne uplate. Novac koji posudite nije oporezovan i možete da ga posudite u cjelini ili djelimično. Kamata se akumulira i kompletan kredit se otplaćuje tek nakon što riješite da prodate nekretninu. U međuvremenu, i dalje ostajete vlasnici vašeg doma.

Iako sam proizvod postaje sve popularniji i nudi opcije da ne morate plaćati regularne uplate, potrebno ga je detaljnije istražiti i uporediti sa drugim opcijama, recimo HELOC, po pitanju kamatnih stopa, akumulirane kamate i slično. Saznaćete da li je to proizvod za vas ili ne.

Postoje takođe opcija da izvučete kredit protiv nekretnine u Kanadi i kupite nešto u starom kraju, ako planirate da tamo provodite više vremena. Kredit u Kanadi amortizirate na duži period tako da vam rate budu niske i da vam ih renta može pokrivati. Nekretnina i dalje ostaje u vašem imenu, neko drugi vam otplaćuje kredit, dok vi uživate u zasluženim penzionerskim danima.